Споры о границах земельных участков

В последнее время всё чаще при проведении кадастровых работ по межеванию земельных участков проявляются различные конфликтные ситуации. Представляется интересным подход нашего коллеги к классификации споров о границах земельных участков, опубликованный в первом номере за 2019 год журнала "«Черные дыры» в российском законодательстве".

Самойленко Дмитрий Вячеславович

кафедра земельного права

Государственный университет по землеустройству, Москва

dvsamoilenko@mail.ru

О классификации споров о границах земельных участков

Аннотация: В статье рассматриваются некоторые основания для классификации земельных споров, предложенные отечественными учёными. Предлагается авторская классификация споров о границах земельных участков по характеру исковых требований, которая должна стать основой для разработки типовых вопросов, ставящихся на разрешение судебной землеустроительной экспертизы.

Ключевые слова: Земельный спор, спор о границах, судебная землеустроительная экспертиза, границы земельных участков, права граждан, защита прав на земельные участки.

Samoilenko Dmitrii Vyacheslavovich

Department of Land Law

The State University of Land Use Planning

dvsamoilenko@mail.ru

On the classification of disputes about the boundaries of land

Annotation: The article discusses some of the grounds for the classification of land disputes, suggested by Russian scientists. The author proposes a classification of disputes about the boundaries of land plots by the nature of the claims, which should be the basis for the development of model issues that are put to the resolution of judicial land survey expertise.

Key words: Land dispute, dispute about the boundaries of land plots, judicial land survey expertise, boundaries of land plots, citizens' rights, protection of land rights

Земельные споры являются неотъемлемым элементом земельных отношений. Немаловажное место в совокупности практико-теоретических проблем последних занимает проблема классификации земельных споров. Отсутствие на сегодняшний день общетеоретического осмысления специфики земельных споров не даёт выработать валидную и практически приемлемую классификацию. В литературе данной проблематике уделено немалое внимание, разными авторами предложено множество вариантов классификаций. Приведём некоторые из них.

Н.А. Ковязина предлагает классифицировать земельные споры по основанию возникновения прав, объектам и субъектам споров, но не отрицает существования и других оснований [1].

Е.В. Сырых полагает целесообразным использовать для классификации виды регулируемых земельным правом отношений. Он выделяет четыре группы споров: вытекающие из публичных земельных отношений, частных земельных отношений, управленческих отношений, связанных с землёй, имущественных отношений, связанных с землёй [2].

Г.А. Свешников, выделяя два вида земельных споров, к первой группе (классические земельные споры) относит споры, в которых предметом притязаний выступают особые свойства земельного участка, вытекающие из норм земельного законодательства. Эта группа объединяет споры по поводу предоставления земельных участков, споры о границах, споры о признании прав на земельные участки, споры об установлении сервитута и др. Ко второй группе (неклассические земельные споры) отнесены гражданско-правовые споры, в которых земельный участок выступает дополнительным предметом спора и объединяет споры по поводу купли-продажи, дарения, аренды и иных сделок, связанными с передачей и использованием прав на земельные участки [3, 59-60].

Необходимость классификации земельных споров и её научно-практическая ценность очевидны. На сегодняшний день для неё не выработаны единые подходы. Очевидно, что споры о границах земельных участков являются отдельной группой споров и их рассмотрение в суде представляет известную сложность; их правильное рассмотрение невозможно без проведения судебной землеустроительной экспертизы [4]. Однако при её назначении инициатор, не всегда знакомый с возможностями экспертизы, неверно формулирует вопросы, что негативно отражается на полноте исследования и получении необходимой информации для правильного разрешения спора. Представляется, что классификация споров по характеру исковых требований может лечь в основу разработки типовых вопросов, ставящихся на разрешение судебной землеустроительной экспертизы. Также с учётом данной классификации необходимо составление типовых перечней документов из числа материалов судебного дела, которые являются объектами судебной землеустроительной экспертизы и подлежат отображению в судебном акте о назначении экспертизы [5].

Анализ судебной практики показывает, что при возникновении споров о границе заявляются следующие исковые требования.

-       Об установлении границы.

-       О признании недействительными результатов межевания и аннулировании (исключении) сведений из ЕГРН.

-       О признании недействительным образования земельного участка.

-       Об устранении (признании) реестровой ошибки.

-       Об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

-       Об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

-       Споры о преобразовании земельного участка.

Иск об установлении границ известен со времён римского права и в то время заявлялся как для устранения неопределённости границы между смежными земельными участками, так и при разделе общего имущества [6, 183-184]. В настоящее время к данному способу защиты как основному требованию стороны прибегают, если не удаётся согласовать местоположение границ при проведении межевания: правообладатель смежного земельного участка выдвинул возражения или его невозможно известить о проведении согласования установленным законом способом. Практике известны случаи, когда данное требование выступает дополнительным, совместно с требованием о признании наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, что представляется недопустимым, поскольку граница уже установлена и может быть только исправлена ошибка. Напротив, требование об установлении границ обоснованно предъявляется совместно с требованием о признании результатов межевания недействительными и аннулировании сведений о местоположении границы.

Согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иски об установлении границ земельного участка отнесены к искам о праве на недвижимое имущество. Как справедливо отмечает Е.А. Мотлохова, правовая природа такого иска близка к правовой природе иска о признании права, поскольку, требуя установить границы земельного участка, истец просит судебного признания того, что он является собственником (землевладельцем) земельного участка именно в объёме, описанном координатами характерных точек границ [7].

Требование о признании недействительными результатов межевания по мнению Д.А. Тоточенко используется при оспаривании межевания из-за нарушения процедуры согласования (или вообще не проводилась, или с нарушением процедуры уведомления, или при участии неуполномоченного лица, или с фальсификацией подписи) [8]. С такой позицией невозможно согласиться, данные требования также могут применяться во всех случаях, когда в документах о межевании, на основании которых внесены сведения в ЕГРН, содержатся недостоверные данные о местоположении границ земельных участков и эти данные, в свою очередь, приводят к нарушению прав истца. И в этом аспекте описываемые требования схожи с требованиями о признании реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка. Неотъемлемым дополнительным требованием к данному иску является требование об аннулировании (исключении) сведений о границах земельного участка из ЕГРН. Если спорные земельные участки являются смежными, логично, что вторым дополнительным требованием должно быть установление спорной части границы в соответствии с вариантом, обосновываемым спорящей стороной.

Правовая природа иска о признании недействительными результатов межевания схожа со способом защиты гражданских прав путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ), и соответствует положениям Закона о регистрации (ч. 2 ст. 1 Закона), поскольку ЕГРН является сводом достоверных сведений, следовательно, недостоверные сведения не могут содержаться в нём, а внесение в ЕГРН изменений в основные характеристики по общим положениям указанного закона является правом, а не обязанностью правообладателя объекта недвижимости. Исключение недостоверных сведений из ЕГРН не лишает его правообладателя провести новое межевание и внести сведения в ЕГРН.

Требования о признании недействительными результатов межевания в ряде случаев могут являться неправомерными. Во-первых, в отношении земельных участков, образованных в порядке выдела земельных долей (права на которые возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий) на основании проекта межевания, утверждённого решением общего собрания или согласованного через объявление, если местоположение, учтённое в ЕГРН, соответствует проекту. Во-вторых, в отношении земельных участков, образованных из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с проектом межевания территории, утверждённым в соответствии с градостроительным законодательством, или проектной документацией лесных участков, или утверждённой схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории, если местоположение, учтённое в ЕГРН, соответствует указанной документации. В указанных случаях правильным способом защиты будет иск о признании недействительным образования земельного участка и признании недействительными действий, повлёкших данные образования (исключение сведений из ЕГРН и признание права отсутствующим).

Предпосылками для возникновения спора о реестровой ошибке, как правило, является нарушение прав истца на внесение в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка. Причиной нарушения являются недостоверные сведения о местоположении границ участков, учтённых в ЕГРН.

Характерным признаком спора о реестровой ошибке, позволяющим отличить данный вид споров от других схожих, является отсутствие спора о положении границы на местности, т. е. оспаривается только описание местоположения границ в ЕГРН. Такое условие однозначно выполнимо, если спорные земельные участки несмежные или ответчик не является в суд. Чаще всего в процессе рассмотрения спора о реестровой ошибке выявляется наличие спора о положении границы на местности. В таком случае, если стороны не меняют свои требования, суд должен отказать в их удовлетворении. В силу ч. 3 ст. 61 Закона о регистрации, исправление реестровой ошибки осуществляется, если такое исправление не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Так глава КФХ обратился в суд с требованиями к ООО «К.», Управлению Росреестра, ФГБУ «ФКП» устранить реестровую ошибку путём аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, принадлежащем ООО «К.» на праве собственности. Судом в удовлетворении заявленных требований было отказано, данное решение оставлено без изменений судами апелляционной и кассационной инстанций. Определением от 23.10.2018г. по делу № А53-30048/2017 Верховный Суд РФ отказал главе КФХ в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, поскольку судом установлено наличие спора между сторонами о праве на земельный участок в существующих границах, а такой спор не может быть разрешён путём заявления требования об исправлении реестровой ошибки.

Дополнительными требованиями в споре о реестровой ошибке по выбору заявителя может являться требование об обязании правообладателя земельного участка обратиться в органы регистрации с заявлением об исправлении реестровой ошибки или с обязанием органа регистрации внести изменение в местоположение границ в соответствии с вариантом, обосновываемым спорящей стороной. Результатом разрешения данного вида спора должно быть установление нового описания границы земельного участка, взамен неправильного. Также встречаются случаи предъявления дополнительного требования об исключении сведений о местоположении границ участка, содержащих ошибку, из ЕГРН. Практика пошла по пути, что ошибка не может быть исправлена путём исключения таких сведений, однако нередко данный способ защиты является единственным способом восстановления прав истца. В этих случаях оправданной стратегией будет применение иска о признании недействительными результатов межевания и исключении сведений о местоположении из ЕГРН.

Споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком не связаны с занятием земельного участка, это так называемые соседские споры. Пользователь соседнего земельного участка своими действиями стесняет истца в осуществлении определённых правомочий. Данное стеснение проявляется в виде воздействия запаха, дыма, пыли, воды, снега, ветвей деревьев, затенения, ухудшения обзора, невозможности прохода (проезда) к земельному участку, возведения строений с нарушением строительных норм и правил, возможности причинения вреда в будущем (аварийное строений, проведение земляных работ) и т. д. На первый взгляд эта категория споров не связана с границей земельного участка, но при разрешении данного спора судом исследуются обстоятельства, связанные с положением закреплённой на местности границы относительно положения границ, учтённых в ЕГРН (и иных документах), и с учётом их оценки выносится судебное решение.

Споры об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения также именуют спорами о восстановлении границ или спорами об освобождении (изъятии) земельного участка из чужого незаконного владения. Возникают, когда, по мнению правообладателя земельного участка, граница, закреплённая на местности, не соответствует площади участка или сведениям о границе в документах (ЕГРН, свидетельство о праве, технический паспорт и др.). Истец подозревает ответчика в недобросовестных действиях по занятию части или всего земельного участка. Цель иска – восстановление на местности границы земельного участка в соответствии со сведениями, содержащимися в документах. Нередко такие иски сопровождаются требованиями о сносе строений и заборов, освобождении древесной и кустарниковой растительности и т.д.

Под категорией споров о преобразовании земельных участков объединены иски о разделе земельного участка, выделе доли в натуре, определении порядка пользования земельным участком, установление сервитута. Характерной чертой данных споров является отсутствие спора о границе земельного участка, а спор направлен на установление границ внутри участка и на прекращение или изменение существующих правоотношений, в том числе путём установления специальных режимов использования.

Описанные иски могут сочетаться в различных комбинациях, в связи с выяснением дополнительных обстоятельств (об этом говорилось выше) или с выдвижением встречных требований. Например, при разработке вариантов преобразования земельных участков в процессе судебной экспертизы могут выясниться значительные несоответствия закреплённых границ с учтёнными в ЕГРН, что является основанием для приостановления рассмотрения спора по данному делу и рассмотрения другого спора. При рассмотрении спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком часто противная сторона предъявляет встречные требования о признании недействительными результатов межевания и установления границы по предложенному варианту. На практике встречаются и другие связи.

Предложенная классификация не является полной, встречаются и другие формулировки и комбинации исковых требований в спорах о границах земельных участков. Необходимость такой классификации подтверждена практическими особенностями рассмотрения споров о границе земельных участков. Данная классификация обеспечит компетентность и эффективность судебной защиты в спорах о правах на земельные участки, а также исполнимость судебных актов. Кроме того, применение предлагаемой классификации позволит глубже понять существующую специфику земельных споров о границах.

Литература.

1. Ковязина, Н.А. О некоторых вопросах рассмотрения земельных споров третейскими судами // Российская юстиция. – 2006. − № 8. − С. 31-33.
2. Сырых, Е.В. К вопросу о классификации земельных споров, разрешаемых судами общей юрисдикции // Российское право. – 2007. − № 5. − С. 24-29.
3. Свешников, Г.А. Земельный спор и порядок его исследования: (монография) / Свешников Г.А.; Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования «Российская акад. Правосудия», Приволжский фил. – Нижний Новгород, 2014. – 110 с.
4. Самойленко, Д.В. О некоторых проблемах судебной экспертизы по земельным спорам // Проблемы правового регулирования земельных отношений: сборник материалов научно-практической конференции, посвященной 30-летию образования кафедры земельного права Государственного университета по землеустройству / сост. С.А. Липски. – М.: ГУЗ, 2017. – С. 126-139.
5. Васин, Д.Ю. О некоторых проблемах получения и исследования экспертом материалов в судебной землеустроительной экспертизе // Векторы развития государственной земельной политики: опыт ХХ века и современность: сборник материалов научно-практической конференции (Государственный университет по землеустройству, 2018) / сост. С.А. Липски, Е.А. Позднякова. – М.: ГУЗ, 2018. – С. 75-76.
6. Дигест Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. Е.А. Скрипилев. – М.: Наука, 1984. – 456 с.
7. Мотлохова, Е.А. Защита прав на земельные участки путём предъявления иска об установлении границ // Имущественные отношения в Российской Федерации. – № 11 (194). – 2017. – С. 99-110.
8. Тоточенко, Д. А. О признании недействительными результатов межевания земельных участков // Нотариус, 2017. – № 5. – С.46-48.

Скачать статью в фомате pdf: О классификации споров о границах земельных участков